評(píng)論：調(diào)整樓市政策要滿(mǎn)足合理需求

【中玻網(wǎng)】對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)的爭(zhēng)論，不應(yīng)該再停留在情緒化層面上，將政策調(diào)整寓意為救市和土地財(cái)政復(fù)歸，而應(yīng)該就事論事地回歸到經(jīng)濟(jì)資金的軌道上來(lái)。目前，如何讓房地產(chǎn)行業(yè)增速不至于過(guò)快下滑，緩解對(duì)經(jīng)濟(jì)資金的沖擊是管理層面臨的重要考驗(yàn)。
　　
　　1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金58975億元，同比名義增長(zhǎng)13.2%，增速比1-7月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度創(chuàng)今年新高，累計(jì)增速創(chuàng)2009年以來(lái)新低。其中，住宅投入資金40159億元，增長(zhǎng)12.4%，增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；1-8月份，商品房銷(xiāo)售面積64987萬(wàn)平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷(xiāo)售面積下降10%。
　　
　　有業(yè)內(nèi)人士在對(duì)8月份數(shù)據(jù)的解讀中表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的累積效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，對(duì)相關(guān)領(lǐng)域生產(chǎn)、投入資金和消費(fèi)的影響加大。在生產(chǎn)和投入資金端，8月份，鋼材和水泥產(chǎn)量同比增速分別比上月回落1.3和0.5個(gè)百分點(diǎn)，平板玻璃產(chǎn)量下降3.8%，而上月為增長(zhǎng)1.8%；消費(fèi)端的影響也很明顯，家用洗衣機(jī)產(chǎn)量同比下降7.5%，上月為增長(zhǎng)6.2%。彩色電視機(jī)產(chǎn)量增長(zhǎng)3.0%，比上月回落11.2個(gè)百分點(diǎn)，電冰箱產(chǎn)量下降4.0%。8月份，我國(guó)工業(yè)、電力、投入資金等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速一體回落和高層度預(yù)警，這在2008年以來(lái)是很少見(jiàn)的，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.9%，創(chuàng)近6年低點(diǎn)，1-8月固定資產(chǎn)投入資金同比增長(zhǎng)16.5%，創(chuàng)近14年低點(diǎn)，這些都與房地產(chǎn)市場(chǎng)的加速下滑有關(guān)。
　　
　　值得關(guān)注的是，托底經(jīng)濟(jì)的基建投入資金也出現(xiàn)一定減緩，8月增速僅為16.3%，相比上月回落5.4個(gè)百分點(diǎn)�；ㄍ度胭Y金下滑，一方面受到表外融入資金快速收縮的影響。8月份，信托貸款同比少增1724億，已連續(xù)13個(gè)月同比萎縮，委托貸款同比大幅少增1724億，顯示非標(biāo)業(yè)務(wù)監(jiān)管力度不減；另一方面，基建投入資金下滑受到財(cái)政收入下滑的影響。財(cái)政部13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)財(cái)政收入9109億元，今年以來(lái)月度收入初次低于萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.1%，增幅比7月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。
　　
　　基建投入資金增幅之所以放緩，一個(gè)重要原因就是國(guó)家穩(wěn)增長(zhǎng)政策思路的調(diào)整。在《2014年二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中，透露出了國(guó)家在“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策上將堅(jiān)持“脫而不舉”的思路，即在宏觀經(jīng)濟(jì)不打破“底線”的情況下，為了降低相關(guān)部門(mén)債務(wù)、降低融入資金成本和提高投入資金效率，通過(guò)樓市去行政干預(yù)、滿(mǎn)足多層次市場(chǎng)需求、降低合理住房需求的貸款成本等政策，對(duì)沖上半年以基建為主的“穩(wěn)增長(zhǎng)”力度不加大，甚至減弱。
　　
　　但是，我們看到，從6月底以來(lái)，盡管地方相關(guān)部門(mén)放松限購(gòu)政策，并糾偏商業(yè)銀行緊縮房貸的政策，除一線城市外，限購(gòu)已經(jīng)基本退出。而7月和8月也是今年以來(lái)樓市較穩(wěn)定的兩個(gè)月，開(kāi)發(fā)商積較“以?xún)r(jià)換量”，主要城市的樓市連續(xù)兩個(gè)月回升，而房?jī)r(jià)卻平穩(wěn)回落，樓市整體呈現(xiàn)出弱勢(shì)企穩(wěn)的良好跡象。但是，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮的態(tài)勢(shì)并沒(méi)有緩解，投入資金和銷(xiāo)售等重要指標(biāo)反而有進(jìn)一步加速下滑的趨勢(shì)。9月上半月，主要城市的樓市成交繼續(xù)回落，盡管第三周(9月15-21日)成交量有所回升，但庫(kù)存依舊在攀升，“金九”成分褪色。
　　
　　在緊縮政策逐步放松的情況下，樓市之所以下滑加速，一方面與高庫(kù)存有關(guān)，截至8月底，一二三線城市庫(kù)存同比增長(zhǎng)分別為31.2%、21.1%和22.8%，主要城市的消化周期普遍在20個(gè)月左右，一線城市的消化周期大多在15個(gè)月以上；另一方面，受制于存款搬家、資金來(lái)源短期化、成本高企，商業(yè)銀行在個(gè)人住房按揭貸款上的支持力度有限。很多銀行首套住房貸款仍舊堅(jiān)持利率上浮5-10%的政策，部分銀行雖然給予首套房貸款基準(zhǔn)利率，但往往附加一些購(gòu)買(mǎi)打理資金、保險(xiǎn)產(chǎn)品的條件，實(shí)際個(gè)人房貸的成本依舊居高不下，制約了“去庫(kù)存”的效果。
　　
　　當(dāng)前，我國(guó)樓市下滑具有非常明顯的投入資金和消費(fèi)衰退效應(yīng)，其對(duì)全社會(huì)生產(chǎn)、投入資金和消費(fèi)緊縮的效應(yīng)超出預(yù)期。因此，未來(lái)一段時(shí)間，樓市政策有必要繼續(xù)堅(jiān)持去行政化、滿(mǎn)足多層次住房需求、向降低合理住房需求的貸款成本等方向努力。
　　
　　當(dāng)前限購(gòu)政策已不符合市場(chǎng)化大方向，不利于合理需求的滿(mǎn)足。出于盤(pán)活存量和用好增量的考慮，限制投入資金炒作的限貸政策還要堅(jiān)持，但需要調(diào)整執(zhí)行的內(nèi)容。近期，傳聞四大銀行將調(diào)整住房貸款政策，筆者認(rèn)為，不管從滿(mǎn)足合理住房需求、構(gòu)建多層次住房市場(chǎng)體系的角度看，還是從消化庫(kù)存、做實(shí)需求的角度看，對(duì)首套房在貸款利率和首付成數(shù)上保持非常大限度的優(yōu)惠，并保持政策穩(wěn)定性、長(zhǎng)期性都是必要的，特別是在政策性住房銀行缺失的情況下。
　　
　　今年以來(lái)，由于在銀行間短期市場(chǎng)不斷增加投放，近兩個(gè)月連續(xù)兩次下調(diào)正回購(gòu)利率，再加上定向?qū)捤烧叩膶?shí)施，銀行資金短缺和成本高的局面大為緩解，調(diào)整首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)在清理之中。另外，隨著棚戶(hù)區(qū)改造和保障房建設(shè)加速，下半年“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策略微偏向樓市，對(duì)樓市實(shí)施定向?qū)捤傻呢泿耪呤潜匾�，而定向就�?yīng)該著重在對(duì)首套房的支持上。特別是過(guò)去10多年來(lái)，房?jī)r(jià)快速上漲，各大城市老百姓購(gòu)房一般堅(jiān)持“先買(mǎi)房、后換房”、“先買(mǎi)小房、后買(mǎi)大房”的階梯消費(fèi)路徑，改善性需求亟待得到滿(mǎn)足。