2020年前房地產(chǎn)稅難實(shí)施

【中玻網(wǎng)】至今為止尚未有明確的擴(kuò)圍動(dòng)作，其背后的原因較為復(fù)雜。正式大規(guī)模推進(jìn)有可能是在2020年或之后的兩三年時(shí)間里。
　　
　　十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃本周向社會(huì)公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)亮相其中，這意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國(guó)人大的立法規(guī)劃。
　　
　　至此，有關(guān)房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅(立法)的走向再次被媒體推為風(fēng)頭浪尖的話題。此前據(jù)媒體報(bào)道，財(cái)政部制定三類(lèi)計(jì)劃，房地產(chǎn)稅力爭(zhēng)明年實(shí)施，這也就意味著較快到2016年，擁有多套商品房的普通人，恐怕就要發(fā)愁手中的房產(chǎn)如何交稅了，此前這都只是傳聞。
　　
　　此外，2014年12月，據(jù)記者從深圳市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人處獲悉，因房產(chǎn)稅存在非常大爭(zhēng)議，中點(diǎn)已確定停止房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，轉(zhuǎn)為推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作。屆時(shí)，包括重慶、上海在內(nèi)的已試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市，將全部按照新法實(shí)施。
　　
　　事實(shí)上，無(wú)論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅的征收，都會(huì)涉及每一個(gè)房屋擁有者的利益，因此，每當(dāng)媒體焦點(diǎn)聚焦至此后爭(zhēng)論就顯得異常激烈，尤其是關(guān)于房產(chǎn)稅是否擴(kuò)圍、是否用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅的爭(zhēng)論等話題再次被提出后，市場(chǎng)討論的高潮再次被掀起。
　　
　　那么，什么是房產(chǎn)稅？什么是房地產(chǎn)稅？?jī)烧哂惺裁磪^(qū)別？未來(lái)房產(chǎn)稅是否擴(kuò)圍？是否用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅？無(wú)論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅，如果正式推出擴(kuò)圍對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)講有何意義？
　　
　　首先，從房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。從當(dāng)時(shí)2011年上海、重慶正式試點(diǎn)出臺(tái)的意義來(lái)看，房產(chǎn)稅被視為樓市調(diào)控手段從行政轉(zhuǎn)向稅費(fèi)的主要標(biāo)志，也預(yù)示著未來(lái)樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制可能就此基礎(chǔ)上不斷完善建立。
　　
　　上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅之后，房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍應(yīng)該會(huì)采取上海、重慶模式進(jìn)行擴(kuò)圍征收，也有可能會(huì)有第三套方案出來(lái)作為試點(diǎn)的可能性�？偟膩�(lái)看，通過(guò)多套不同模式的試點(diǎn)的推廣展開(kāi)，在今后幾年中慢慢進(jìn)行高層度調(diào)整，無(wú)論是重慶的高等存量征收模式，還是上海的增量征收模式，盡管各地的征收的出發(fā)點(diǎn)不一樣，但是，經(jīng)歷幾年的高層度調(diào)整，房產(chǎn)稅較終會(huì)回歸到一個(gè)同一個(gè)征收水平上，以起到對(duì)多套房的投入資金客在帶有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)作用，較終以此為基礎(chǔ)形成構(gòu)建樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。
　　
　　但是，房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍進(jìn)行并非一帆風(fēng)順。據(jù)筆者了解，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍工作的準(zhǔn)備早已開(kāi)始，2013年目標(biāo)擴(kuò)圍城市對(duì)于房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的培訓(xùn)、技術(shù)準(zhǔn)備等已基本完成。然而，至今為止尚未有明確的擴(kuò)圍動(dòng)作，其背后的原因較為復(fù)雜。
　　
　　從房產(chǎn)稅推出的背景下來(lái)看，盡管2011年上海、重慶正式試點(diǎn)前也經(jīng)歷了一年多的輿論探討鋪墊，但房產(chǎn)稅的出臺(tái)似乎還是有些趕鴨子上陣。之所這么說(shuō)，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅當(dāng)時(shí)是被動(dòng)出臺(tái)，在2009-2010年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的市場(chǎng)背景下，旨在通過(guò)房產(chǎn)稅的出臺(tái)遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，房產(chǎn)稅試點(diǎn)偏向短期功利，導(dǎo)致房產(chǎn)稅試點(diǎn)期間效果不明顯，較終導(dǎo)致樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建立步履維艱；二是業(yè)內(nèi)一部分聲音認(rèn)為房產(chǎn)稅的出臺(tái)并無(wú)明確的法理依據(jù)，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)也很難有繼續(xù)擴(kuò)圍的依據(jù)。
　　
　　此外，上海和重慶在試點(diǎn)的房產(chǎn)稅只是針對(duì)房屋而進(jìn)行的財(cái)政稅，由于試點(diǎn)期間在增加地方稅收方面的作用不大，地方相關(guān)部門(mén)對(duì)于深化執(zhí)行房產(chǎn)稅上動(dòng)力也不是很足，從每年上海、重慶調(diào)整房產(chǎn)稅稅率標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)果來(lái)看，其征稅效果也是微不足道；同時(shí)，由于技術(shù)難度、既得利益團(tuán)體阻力等原因，作為征收房產(chǎn)稅技術(shù)基礎(chǔ)的全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)推進(jìn)較為緩慢，還沒(méi)有形成較為成熟的技術(shù)體系，因此，從當(dāng)前來(lái)看，房產(chǎn)稅無(wú)法在全國(guó)擴(kuò)圍推廣。
　　
　　針對(duì)上述房產(chǎn)稅遇到的各種問(wèn)題，其實(shí)，本屆相關(guān)部門(mén)上任以來(lái)已經(jīng)在進(jìn)行各方面的調(diào)整。比如推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法、探索用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅等措施。
　　
　　從不動(dòng)產(chǎn)登記的角度來(lái)說(shuō)，國(guó)土資源部網(wǎng)站2014年4月21日刊登報(bào)道稱(chēng)，目前總的考慮是：2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過(guò)渡，2016年一體實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。屆時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)將形成，全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)將實(shí)現(xiàn)，無(wú)論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅的征收，技術(shù)平臺(tái)將為它們的施行奠定技術(shù)基礎(chǔ)。
　　
　　從房地產(chǎn)稅立法的角度來(lái)說(shuō)，十八屆三中全會(huì)正是初次提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改變，加快資源稅改變，推動(dòng)環(huán)保費(fèi)改稅。”隨后，包括今年8月份在內(nèi)正規(guī)已經(jīng)有多次表態(tài)進(jìn)行房地產(chǎn)稅立法。這一定程度上說(shuō)明，房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)將使未來(lái)房產(chǎn)稅的征收名正言順，有可能為房地產(chǎn)交易、帶有等各環(huán)節(jié)進(jìn)行稅費(fèi)的調(diào)整，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控向經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段轉(zhuǎn)變。
　　
　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改變，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，也就意味著今后較有可能直接推進(jìn)的就是房地產(chǎn)稅，而不是此前已經(jīng)在上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。今后一攬子關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的稅制改變的頂層設(shè)計(jì)有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制三大體系（土地、財(cái)稅和資金）之一的財(cái)稅政策與措施
　　
　　那么，什么是房地產(chǎn)稅？從概念上來(lái)看，房地產(chǎn)稅涉及的稅種包括了房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅等等。因此，當(dāng)前提及“房地產(chǎn)稅改變”而不是“房產(chǎn)稅改變”時(shí)，從措辭上也就意味著這是一個(gè)綜合性改變。
　　
　　從上述分析來(lái)看，未來(lái)用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨。那么，對(duì)于房地產(chǎn)稅的大規(guī)模的推進(jìn)來(lái)講，何時(shí)是推廣的較佳時(shí)機(jī)？屆時(shí)，房地產(chǎn)稅將會(huì)起到哪些作用？
　　
　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，房地產(chǎn)稅立法的完成等為房地產(chǎn)稅順利推進(jìn)的基礎(chǔ)條件，從正規(guī)公布的推進(jìn)口徑來(lái)看，上述兩項(xiàng)工作大約會(huì)在2018-2020年完成，但鑒于工作難度、利益博弈等前車(chē)之鑒，上述兩項(xiàng)工作有可能會(huì)因?yàn)檫@些原因而延后2-3年，這也就意味著，房地產(chǎn)稅正式大規(guī)模推進(jìn)的時(shí)間點(diǎn)有可能是在2020年或之后的兩三年時(shí)間里，也就是說(shuō)，2020年前房地產(chǎn)稅都難以大規(guī)模展開(kāi)。
　　
　　而至2016年，筆者預(yù)計(jì)，不動(dòng)產(chǎn)登記剛剛一體實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)尚未建立，房地產(chǎn)稅立法尚未完成，房地產(chǎn)稅的各種征稅的基本條件尚未具備，從經(jīng)驗(yàn)的角度來(lái)講，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)推行的難度也會(huì)比非常大，并不會(huì)像正規(guī)承諾的可以在2016年施行，甚至2020年前也難以大規(guī)模執(zhí)行。
　　
　　而從房地產(chǎn)稅預(yù)計(jì)正式推出的市場(chǎng)背景來(lái)看，同策咨詢(xún)研究部結(jié)果顯示，2020年左右中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房戶(hù)均套數(shù)將達(dá)到1.1套，這也就意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入存量房時(shí)代。此時(shí)，地方相關(guān)部門(mén)再依靠土地財(cái)政的收入過(guò)日子就會(huì)顯得難上加難。
　　
　　此時(shí)，如果房地產(chǎn)稅的正式推出，并逐步完善作為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制三大體系（土地、財(cái)稅和資金）之一的財(cái)稅政策與措施，未來(lái)以稅費(fèi)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持“去投入資金化”，防止市場(chǎng)供應(yīng)偏大，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將回歸以自住屬性為主，樓市也將在“貨品時(shí)代”回歸到一個(gè)相對(duì)健康的發(fā)展軌道。當(dāng)然，對(duì)于地方相關(guān)部門(mén)來(lái)講，屆時(shí)，房地產(chǎn)稅也將會(huì)成為土地財(cái)政之后一項(xiàng)非常重要的一項(xiàng)稅收來(lái)源，地方相關(guān)部門(mén)也會(huì)有非常大的動(dòng)力向前推進(jìn)。