樓市“冰火”交響 調(diào)控因城施策

【中玻網(wǎng)】在中點(diǎn)“因地施策、分類(lèi)調(diào)控”的總體調(diào)控思路下，地方相關(guān)部門(mén)對(duì)樓市的態(tài)度已經(jīng)產(chǎn)生了微妙的變化：房?jī)r(jià)過(guò)熱反彈預(yù)期很大的城市，調(diào)控的力度有所加強(qiáng)；而庫(kù)存壓力很高的城市，則繼續(xù)出手發(fā)生反應(yīng)。
　　
　　一線城市：出手壓制
　　
　　面對(duì)房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，北京、上海、深圳分別出手壓制。
　　
　　受北京行政副中心建設(shè)等利好發(fā)生反應(yīng)，北京通州房?jī)r(jià)近期出現(xiàn)了大幅上漲現(xiàn)象，從而導(dǎo)致北京出臺(tái)更為嚴(yán)厲的限購(gòu)措施。8月14日晚間，北京住建委、北京市通州區(qū)人民相關(guān)部門(mén)突然發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷(xiāo)售管理的通知》，規(guī)定通州區(qū)自8月15日起開(kāi)始執(zhí)行“升級(jí)版”的住房限購(gòu)政策。根據(jù)政策規(guī)定，已經(jīng)擁有1套住房、無(wú)法提供在通州區(qū)落戶(hù)滿(mǎn)3年及近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅證明的本市戶(hù)籍居民家庭，將暫停向其出售通州區(qū)商品住房。
　　
　　相關(guān)人士分析指出，通州版“限購(gòu)令”的出臺(tái)，緣于區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲所致。自今年6月份以來(lái)，通州將要建設(shè)行政副中心概念遭到市場(chǎng)熱炒，并導(dǎo)致成交量出現(xiàn)暴漲，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院跟進(jìn)監(jiān)測(cè)的結(jié)果顯示，通州區(qū)6、7月份成交量分別達(dá)到18.63萬(wàn)平方米和20.38萬(wàn)平方米，同比增幅分別高達(dá)567.7%和384.1%。而成交量的暴漲，也帶來(lái)的房?jī)r(jià)的飛升，7月通州住宅均價(jià)漲至23053元/平方米，環(huán)比漲幅超過(guò)20%。此外，還有部分樓盤(pán)為了賣(mài)出更高的價(jià)格，采取了封盤(pán)漲價(jià)措施，如京茂全部城、K2清水灣等項(xiàng)目，紛紛提高售價(jià)。
　　
　　此外，上海則通過(guò)提高二套房貸首付比例，通過(guò)舒緩?fù)度胭Y金性需求來(lái)緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。農(nóng)業(yè)銀行、匯豐銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行、大華銀行、中國(guó)銀行、中信銀行、渣打銀行、恒生銀行不約而同地將二套房的首付提高至七成、房貸利率執(zhí)行1.1倍；同時(shí)，興業(yè)銀行和光大銀行則將二套房的首付提高至6成，利率執(zhí)行1.1倍。
　　
　　而早在6月份，面臨巨大上漲壓力的深圳也采取提高二套房首付比例的措施。據(jù)了解，6月不少深圳的銀行將二套房房貸首付比例提高至7成，提高利率上浮額度。7月中旬，廣州跟進(jìn)了這一政策，各家銀行將首付比例全部調(diào)至7成。
　　
　　部分二線城市：繼續(xù)發(fā)生反應(yīng)
　　
　　與一線城市出手壓制房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不同的是，部分二三城市還在出臺(tái)發(fā)生反應(yīng)政策，以促使樓市加快回暖。本刊不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)現(xiàn)，有部分地區(qū)已經(jīng)連續(xù)出臺(tái)政策，持續(xù)發(fā)生反應(yīng)市場(chǎng)消費(fèi)。
　　
　　近日，陜西省住建廳出臺(tái)住建系統(tǒng)促投入資金穩(wěn)增長(zhǎng)18條措施，內(nèi)容涵蓋保障性安居工程建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及行業(yè)審批制度改變等多項(xiàng)內(nèi)容。據(jù)了解，這是陜西省繼調(diào)整房貸政策、公積金貸款政策之后，再次出臺(tái)發(fā)生反應(yīng)措施，以促使樓市加快恢復(fù)步伐。
　　
　　同時(shí)，沈陽(yáng)和貴陽(yáng)兩大省會(huì)城市，也分別在近日出臺(tái)了新的救市措施。沈陽(yáng)市出臺(tái)《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的有關(guān)要求的通知》，新措施主要包括：取消普通商品房公積金貸款限制、新小區(qū)入住率超過(guò)一半要配公交線路等等。貴陽(yáng)市則出臺(tái)《新常態(tài)下促進(jìn)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干舉措（試行）》，明確推出優(yōu)惠住房及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大公積金支持力度、打通保障性住房和商品住房通道等措施，來(lái)加快促進(jìn)樓市回暖。
　　
　　山東省則降低公積金貸款限制，明確使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套房和二套房較低首付比例，分別由過(guò)去的30%、50%降至20%、30%，取消貸款額與職工賬戶(hù)繳存余額掛鉤限制，取消山東省內(nèi)異地公積金貸款戶(hù)籍的限制。
　　
　　此外，還有其他城市通過(guò)各種途徑來(lái)發(fā)生反應(yīng)樓市消費(fèi)，比如放寬購(gòu)房入戶(hù)條件等。如�？谑性�8月初宣布，明確將產(chǎn)權(quán)式酒店納入購(gòu)房入戶(hù)范圍。
　　
　　解析：庫(kù)存壓力是關(guān)鍵
　　
　　一線城市和二三線城市在調(diào)控政策思路上的變化，主要緣于一線城市房?jī)r(jià)面臨上漲壓力，而二三線城市卻仍在為降低庫(kù)存而做各種努力。
　　
　　隨著高等住宅成交量的回升，一線城市房?jī)r(jià)目前面臨一定的上漲壓力。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)表明，2015年上半年，四個(gè)一線城市高總價(jià)樓盤(pán)成交金額均同比增長(zhǎng)，其中上�？們r(jià)1000萬(wàn)元以上樓盤(pán)共成交2967套，超過(guò)2014年全年水平，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)150%，為一線城市較高；北京和深圳高總價(jià)樓盤(pán)金額同比增幅也分別達(dá)到64%和86%，而廣州總價(jià)600萬(wàn)元以上樓盤(pán)成交1328套，較去年同期增加175套，銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)4%。
　　
　　“隨著樓市持續(xù)升溫，上海等一線城市的房?jī)r(jià)上漲壓力有所增加。”易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。以深圳為例，據(jù)深圳市規(guī)土委8月初披露，7月份深圳全市一手住宅成交6414套，環(huán)比減少14.4%，同比增加164.5%；成交面積67.43萬(wàn)平方米，環(huán)比減少12.3%，同比增加197.7%；一手住宅成交均價(jià)3.48萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲13.4%，同比大漲54.4%。
　　
　　一線城市持續(xù)火熱，這在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)得尤為突出。近日，陽(yáng)光城(000671,股吧)以總價(jià)17.3億元奪得上海楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02C1-12地塊，樓板價(jià)達(dá)到4.91萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率接近60%。而同時(shí)期二線城市的土地市場(chǎng)，則相對(duì)要冷清一些，如合肥8月首場(chǎng)土地拍賣(mài)，4宗總共339畝土地，僅拍得6.7億元，基本以低價(jià)成交。相關(guān)人士表示，土地投入資金繼續(xù)涌向一線城市，這使得一線城市樓市面臨不小的壓力。
　　
　　在這種情況下，收緊二套房貸，可適當(dāng)減輕房?jī)r(jià)上漲壓力。嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分銀行收緊二套房的房貸政策，繼續(xù)支持首套房、剛需置業(yè)者的購(gòu)房需求，可以穩(wěn)定房?jī)r(jià)、支持樓市健康持續(xù)發(fā)展。
　　
　　而二三線城市卻面臨需求不足的境況，因此加大庫(kù)存去化速度，仍然是這些城市在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)所需要面對(duì)的難題。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院公布的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，包括天津、沈陽(yáng)、西安等在內(nèi)的二線城市，目前庫(kù)存去化周期仍然超過(guò)15個(gè)月的安全警戒線，庫(kù)存壓力不小。
　　
　　相關(guān)人士表示，下半年秋季是傳統(tǒng)房產(chǎn)銷(xiāo)售旺季，對(duì)于部分庫(kù)存壓力很大的城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)的銷(xiāo)售情況將關(guān)系到今年全年銷(xiāo)售的成敗，因此不排除相關(guān)部門(mén)加大發(fā)生反應(yīng)力度，來(lái)加快樓市消化速度。當(dāng)然，房企在此階段，也應(yīng)該配合政策，爭(zhēng)取以?xún)r(jià)換量，促使市場(chǎng)回暖。