上市房企去化壓力仍大 2.5萬(wàn)億存貨壓頂

【中玻網(wǎng)】高企不下的庫(kù)存，依舊是房地產(chǎn)行業(yè)的痛點(diǎn)。上半年，在綠地、萬(wàn)科、招商和保利四家存貨過(guò)千億的房企中，僅只有萬(wàn)科一家房企的庫(kù)存出現(xiàn)了2%的下調(diào)，其余皆為不同幅度上漲。由于整體處在去庫(kù)存通道中，上半年房企大多“增收不增利”。
　　
　　在多次利好政策助推下，今年以來(lái)樓市回暖明顯。
　　
　　但市場(chǎng)依然籠罩著高企的存貨陰影。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月7日，已公布半年報(bào)的138家房企的總存貨金額高達(dá)2.47萬(wàn)億。
　　
　　山東、遼寧等地方已出臺(tái)發(fā)生反應(yīng)政策，助力去庫(kù)存。但對(duì)三四線(xiàn)供過(guò)于求的城市而言，發(fā)生反應(yīng)作用并不大。
　　
　　在一線(xiàn)城市，庫(kù)存正在逐月降低，近期拍地高價(jià)頻現(xiàn)，城市之間的分化表現(xiàn)較端。未來(lái)，深圳、北京、上海這樣的一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)是否還能大幅上漲？
　　
　　存貨同比仍上升
　　
　　今年上半年，受3.30新政、降息降準(zhǔn)等利好政策的影響，全國(guó)樓市出現(xiàn)大面積回暖。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院8月發(fā)布的“百城售價(jià)趨勢(shì)”報(bào)告顯示，在經(jīng)歷連續(xù)十個(gè)月的同比下跌后，百城房?jī)r(jià)終于在9月開(kāi)始止跌，并上漲了0.15%；8月份，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10787元/平方米，環(huán)比上漲0.95%，漲幅較上月擴(kuò)大了0.41個(gè)百分點(diǎn)。
　　
　　但高企不下的庫(kù)存，依舊是房地產(chǎn)行業(yè)的痛點(diǎn)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年2.47萬(wàn)億的總存貨金額，相對(duì)于去年同期的22024.96億，同比漲幅高達(dá)12%。然而，這還是剔除了前期借殼上市的綠地的數(shù)據(jù)，若加上綠地的存量，總庫(kù)存或?qū)⒏哌_(dá)2.8萬(wàn)億。
　　
　　上半年，在綠地、萬(wàn)科、招商和保利四家存貨過(guò)千億的房企中，僅只有萬(wàn)科一家房企的庫(kù)存出現(xiàn)了2%的下調(diào)，其余皆為不同幅度上漲。
　　
　　另外，在27家存量為200-1000億的房企中，也只有金地、濱江、世茂股份的存量出現(xiàn)了下調(diào)，其余房企的庫(kù)存也都還在走高。
　　
　　另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積66259萬(wàn)平方米，比6月末增加521萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加221萬(wàn)平方米，結(jié)束5、6兩月的下降態(tài)勢(shì)，而辦公樓待售面積也增加98萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加136萬(wàn)平方米。整體庫(kù)存壓力進(jìn)一步加大。
　　
　　對(duì)此，中原地產(chǎn)重要地位分析師張大偉分析認(rèn)為，站在一二線(xiàn)城市的角度來(lái)俯瞰國(guó)內(nèi)的整體市場(chǎng)，有以偏概全之嫌。雖然一二線(xiàn)城市市場(chǎng)回暖明顯，但三四線(xiàn)的市場(chǎng)仍處在調(diào)整過(guò)程中，以?xún)r(jià)換量才是三四線(xiàn)樓市的真實(shí)現(xiàn)狀。
　　
　　張大偉還指出，一二線(xiàn)的樓市雖然相對(duì)樂(lè)觀，但已擁有過(guò)多的豪宅項(xiàng)目，這會(huì)“拖累”一二線(xiàn)樓市房企的去化速度。
　　
　　由于整體處在去庫(kù)存通道中，上半年房企大多“增收不增利”，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利空間是持續(xù)收窄的。
　　
　　截至日前，大部分房企已經(jīng)公布半年報(bào)，包含萬(wàn)科等所有標(biāo)桿企業(yè)在內(nèi)的125家房企，合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為3989億，而合計(jì)凈利潤(rùn)只有364.5億，凈利潤(rùn)率只有9.1%。
　　
　　房?jī)r(jià)飛漲不再？
　　
　　樓市雖暖，庫(kù)存嚴(yán)峻。各地相關(guān)部門(mén)也意識(shí)到了樓市的主要問(wèn)題所在，紛紛出臺(tái)政策，為房企消化庫(kù)存助一臂之力。
　　
　　近日，遼寧、山東等地區(qū)的相關(guān)部門(mén)相繼出臺(tái)了《關(guān)于做好促進(jìn)商品房銷(xiāo)售的通知》和《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案》，其中的措施和建議都是直指當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的存量過(guò)剩和投入資金放緩問(wèn)題。
　　
　　庫(kù)存比較嚴(yán)重的莫過(guò)于東北片區(qū)的遼寧省。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月遼寧房地產(chǎn)施工面積為2.76億平方米，投入資金額為2579.4億元，分別同比下降-21.1%、-25.2%，兩者降幅在全國(guó)居首。雖如此，但遼寧的房地產(chǎn)投入資金額，卻還多于黑龍江、吉林總和的3倍。
　　
　　8月，遼寧省相關(guān)部門(mén)推出了穩(wěn)定樓市的新七條措施。這已是遼寧半年內(nèi)的第三次新政。其中明確提出了不再統(tǒng)一建設(shè)回遷安置用房，一體推行貨幣化安置。另外，對(duì)于在一年內(nèi)賣(mài)舊買(mǎi)新，新房?jī)r(jià)格高于舊房的居民，其繳納的個(gè)人所得稅，將由遼寧各市實(shí)行具體的激勵(lì)政策。
　　
　　新政還指出，要加快釋放住房公積金支持住房消費(fèi)。適度減少土地供應(yīng)，穩(wěn)定住房供應(yīng)。沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)齊錫晶認(rèn)為，此次政策的核心的問(wèn)題還是要解決庫(kù)存。
　　
　　另一庫(kù)存問(wèn)題比非常大的是山東省。該省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金2654.1億元，增長(zhǎng)僅為1.6%。另?yè)?jù)方案顯示，截至去年年底，山東商品房庫(kù)存為1.6億平方米，去庫(kù)存化周期長(zhǎng)達(dá)27.3個(gè)月。
　　
　　為此，山東出臺(tái)新政，提出了明確的去化和投入資金目標(biāo)，方案還要求各地相關(guān)部門(mén)用貼息、補(bǔ)助的方式，推動(dòng)存量為創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)所用，加快去化速度。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)還可能將親自收購(gòu)或租用長(zhǎng)期滯銷(xiāo)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫(xiě)字樓。
　　
　　至2020年，山東房地產(chǎn)每年的投入資金額達(dá)約6000億元，商品房銷(xiāo)售面積達(dá)約1億平方米，物業(yè)管理面積年均增長(zhǎng)約7%。到2017年，房地產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值占比應(yīng)達(dá)約4.5%；到2020年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值占比達(dá)約5%。
　　
　　張大偉認(rèn)為，新政的持續(xù)出臺(tái)，著實(shí)提高了購(gòu)房者入市的積較性。此外，新政也將發(fā)生反應(yīng)基本面較好的一二線(xiàn)樓市的持續(xù)回暖。但對(duì)供過(guò)于求的城市的提振作用則比較有限，因而去庫(kù)存還是三四線(xiàn)樓市仍要面臨的難題。
　　
　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，7月份公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比已經(jīng)有36個(gè)城市上漲，但同比上漲的只有4個(gè)城市，現(xiàn)在還沒(méi)有完全進(jìn)入上漲。因?yàn)槟壳斑�有6億多的庫(kù)存，消化庫(kù)存目前還在靠前位，所以房?jī)r(jià)不會(huì)飛漲。
　　
　　但在深圳、北京、上海，今年以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲還是很明顯，尤其是深圳。對(duì)此，克爾瑞研究機(jī)構(gòu)指出，像北京一類(lèi)庫(kù)存量相對(duì)較低的一線(xiàn)城市，要面對(duì)融入資金成本上升、土地競(jìng)爭(zhēng)激烈、城市人口增速放緩、產(chǎn)業(yè)布局不均衡等一系列自然圈性問(wèn)題，城市房產(chǎn)在未來(lái)的漲價(jià)空間也在持續(xù)收窄中。
　　
　　對(duì)房企來(lái)說(shuō)，張大偉認(rèn)為，在內(nèi)外融入資金成本走高、土地競(jìng)爭(zhēng)激烈的未來(lái)，將會(huì)有更多的非有經(jīng)驗(yàn)房企消失，同時(shí)，由于核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，房企間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)加劇。未來(lái)，房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，增加新的盈利點(diǎn)。