2017年一季度房地產(chǎn)市場總結與趨勢展望

【中玻網(wǎng)】2017年一季度，在因城施策的導向下，各地相關部門積較深化房地產(chǎn)政策調(diào)控。3月起，多城市樓市政策調(diào)整密集出臺，積較穩(wěn)定市場預期。本輪調(diào)控表現(xiàn)出較強的區(qū)域聯(lián)動性，更加重視利用資金方式深化城市協(xié)同，促進市場參與各方回歸理性。

　　從具體的市場表現(xiàn)看，一季度要點城市新房市場成交量同比小幅下降，其中三四線城市整體銷售表現(xiàn)穩(wěn)步向好，受益于去庫存政策累積效應及熱點城市外溢影響，部分三四線城市及旅游城市市場表現(xiàn)搶眼。與此同時，一二線熱點城市新房市場在嚴格調(diào)控下表現(xiàn)相對平穩(wěn)，部分需求轉至二手房市場，二手房市場熱度升高。

　　住宅用地市場供需同步上升。熱點城市地方相關部門積較推地，企業(yè)拿地意愿也較高，各類城市住宅用地成交規(guī)模均保持增長，住宅用地成交樓面均價和溢價率繼續(xù)提升。其中部分城市住宅用地成交量已接近或超過去年全年的一半。

　　展望未來，在調(diào)控政策積較深化的背景下，房地產(chǎn)市場有望穩(wěn)步回歸理性。特別是近期政策密集出臺后，市場成交有望繼續(xù)回落，價格也將趨穩(wěn)。從不同城市看，部分熱點城市短期供應不足，且政策力度非常大，成交繼續(xù)面臨下行壓力；而多數(shù)三四線城市在去庫存政策支持下有望延續(xù)平穩(wěn)增長態(tài)勢。

　　一、政策環(huán)境：政策調(diào)控逐步深化、區(qū)域聯(lián)動性增強，積較穩(wěn)定市場預期

　　2017年3月5日在第十二屆全國人民代表大會第五次會議上國務院總理李克強作相關部門工作報告，提出“堅持住房的居住屬性，落實地方相關部門主體責任。加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲。”

　　樓市調(diào)控政策密集出臺、區(qū)域聯(lián)動性增強。2016年9月底至今，共計40余個地級以上城市和部分縣市出臺調(diào)控收緊政策，其中此輪有30余城（縣市）出臺政策，包括15個地級以上城市和2個縣市調(diào)控升級�？傮w來看，本輪政策以中心城市為單位，周邊三四線城市聯(lián)動收緊。在后續(xù)政策的影響下，由于不同城市群內(nèi)部協(xié)同發(fā)展的周期、城市之間緊密度存在差異，面對調(diào)控政策的表現(xiàn)也不盡相同。

　　京津冀城市群：中心城市政策強化，周邊三四線城市政策同步跟進，市場將在政策集中收緊趨勢下更快回歸理性。北京調(diào)控進一步升級，限購方面非京籍納稅年限調(diào)整為連續(xù)60個月，同時將商住納入限購范圍，在建在售商辦類項目不得銷售給個人，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給個人，但需符合名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄、在京已連續(xù)五年繳納社�；騻�人稅條件，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的購房貸款；信貸方面，不但認房又認貸，并將離婚一年以內(nèi)的購房者也視作二套房需求，首付比例也上調(diào)為購買普通自住房不低于60％，購買非普通自住房不低于80％。北京出臺調(diào)控政策后，環(huán)京周邊縣市也集中出臺調(diào)控措施，廊坊、張家口崇禮限購升級，保定市區(qū)、涿州、淶水、滄州、石家莊、天津、青島等地開啟限購限貸。此次調(diào)控的聯(lián)動更好地契合了市場發(fā)展特點，將有效舒緩投入資金投機需求，也將促使京津冀區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展更快回歸理性。

　　長三角城市群：中心城市需求外溢，周邊三四線城市政策分段強化，市場平穩(wěn)效果顯現(xiàn)。隨著需求向中心城市周邊轉移，中心城市南京、杭州等進一步升級限購政策，南京將限購擴至六合、溧水、高淳，杭州提高非本市戶籍家庭社�；騻�稅繳納年限，繼續(xù)鞏固之前的調(diào)控效果，而周邊滁州、鎮(zhèn)江、嘉興、句容、嘉善等三四線城市則分階段開始限購限貸。三四線城市成為了長三角調(diào)控的要點，短期內(nèi)三四線城市投入資金投機現(xiàn)象將明顯減少。

　　珠三角城市群及周邊：廣州及周邊城市調(diào)控繼續(xù)升級，海西雙核同步限制二次供應。廣州全市限購，并將社保及納稅期限提至5年，同時認房又認貸，對商住限購，提高購房轉讓門檻，廣州周邊佛山限購加碼，中山也加入限購行列。海西城市群雙核廈門、福州則繼續(xù)對上一輪政策強化并有所創(chuàng)新，在嚴格限購限貸的同時，還對新購住房再轉讓設置條件，要求取得產(chǎn)權證后滿2年方可上市交易，明顯舒緩了投機性需求。

　　中西部地區(qū)：收緊城市數(shù)量較少且零散分布，中心城市調(diào)控效果將迅速顯現(xiàn)。中西部地區(qū)主要表現(xiàn)為城市群中心城市的逐層收緊，長沙、贛州新出臺限購限貸政策，南昌、成都等城市則進一步強化升級，且針對不同城市、城市內(nèi)部的不同板塊，政策都體現(xiàn)出了差異性。在中西部分區(qū)施策的背景下，中心城市主城區(qū)內(nèi)投入資金投機性需求將逐步回歸理性，城市內(nèi)部庫存壓力非常大的板塊也將有效承擔部分需求，引導人口合理分布。同時中心城市郊區(qū)縣以及周邊部分三四線城市仍將繼續(xù)推進農(nóng)民工市民化進程，結合自身條件，就近就地積較吸納進城農(nóng)民工。

　　這一輪的調(diào)控政策呈現(xiàn)新的變化，表現(xiàn)為中心城市和周邊城市政策同步調(diào)控，聯(lián)動促進市場平穩(wěn)。至此，本輪政策的特點也越來越明朗，城市群“調(diào)控場”已然形成，片區(qū)聯(lián)動施策下限購限貸逐步形成相互作用，同時更加重視利用資金方式深化片區(qū)內(nèi)的影響，深化城市協(xié)同，穩(wěn)定市場預期，促進市場參與各方回歸理性。除限購限貸外，認房又認貸將成為各城市調(diào)控普遍標準，北京對于商住的嚴控、廈門福州對于購房再交易的限制政策也將被更多城市效仿，目前廣州已經(jīng)對商住進行限購，同時廣州、青島也已向廈門福州看齊，限制購房再交易。未來在政策干預和市場力量的共同作用下，一線城市有望得到整體降溫，二線熱點城市在調(diào)控進一步升級后部分非理性需求將加速離場，三四線城市則將在去庫存和控風險的博弈中繼續(xù)分化。

　　二、市場表現(xiàn)：要點城市新房成交小幅回落，三四線城市表現(xiàn)突出

　　成交量同比下降，但仍處歷史同期相對高位。去年國慶節(jié)前后，全國多城市密集出臺樓市調(diào)控政策，市場環(huán)境整體趨緊，四季度成交量開始出現(xiàn)回落。2017年，一二線熱點城市調(diào)控升級，成交繼續(xù)回落。據(jù)初步統(tǒng)計，2017年一季度，50個代表城市商品住宅市場月均成交量在2650萬平方米左右，同比下降約15％，但從歷史成交數(shù)據(jù)來看，仍處于相對高位。

　　不同級別城市來看，一線城市供應有限、受調(diào)控影響也非常大，成交量同比降幅在各線城市中較為突出。據(jù)初步統(tǒng)計，一線城市一季度商品住宅成交面積同比下降約四成，除廣州保持小幅增長外，其余城市同比均下降。二線熱點調(diào)控城市成交量顯著下降，但旅游型城市成交增長明顯，城市分化加劇。核心城市輻射圈的三線城市成交量受調(diào)控政策影響普遍回落，其余三線城市成交量表現(xiàn)穩(wěn)定增長。

　　百城住宅價格累計漲幅持續(xù)收窄。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年多城密集出臺調(diào)控政策后，10月起價格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。進入2017年，百城價格環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄，一季度漲幅較2016年四季度收窄1.28個百分點。

　　2017年一季度，各級城市住宅價格漲幅分化，一線城市受調(diào)控影響漲幅收窄程度非常大，三線代表城市住宅價格明顯提升。今年以來，熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，新房市場價格漲幅趨緩。其中一線城市受調(diào)控影響漲幅收窄較為顯著，一季度累計上漲0.80％，較去年四季度收窄1.30個百分點；二線代表城市累計上漲2.19％，較去年四季度收窄0.70個百分點。一季度三線代表城市累計上漲2.57％，在各線城市中漲幅較為突出。

　　熱點城市二手房成交熱度較高。一季度深圳、蘇州新房成交量同比降幅高達七成以上，南京、上海降幅也超六成，熱點城市受調(diào)控政策影響，新房成交量降幅顯著。與此相對，3月部分熱點城市二手住宅成交回升，北京3月前四周周均成交套數(shù)保持了較高水平，杭州3月前四周周均成交套數(shù)為去年同期的兩倍以上。同時，熱點城市中除重慶二手住宅價格漲幅略低于新建住宅外，其余城市二手住宅價格均有顯著上漲。

　　旅游特色城市及核心城市輻射的三線城市在一季度受到非常大關注。�？�、青島、三亞等臨海旅游型城市及揚州等特色小鎮(zhèn)城市一季度市場保持了一定熱度，成交量同比均大幅增長。而中山、鎮(zhèn)江、肇慶、廊坊等三線城市地處核心城市輻射范圍內(nèi)，因核心城市限購限貸政策嚴苛，相對的區(qū)位優(yōu)勢吸引核心外溢需求進一步向外擴散，其中鎮(zhèn)江、肇慶一季度成交量同比增幅均在六成左右，而中山、廊坊等地房價漲幅也較明顯。徐州、汕頭等地因具備區(qū)域內(nèi)相對優(yōu)勢，城市基本面向好，吸引需求集聚，推動商品住宅市場升溫，其中汕頭一季度成交面積同比大增170.4％。

　　整體來看，受去年同期高基數(shù)及政策調(diào)控影響，一季度新房成交量同比小幅下調(diào)，價格累計漲幅持續(xù)收窄。具體來看，一二線熱點城市新房價格漲幅明顯收窄，成交量同比降幅顯著，但二手房市場價格漲幅明顯高于新房。同時，因去庫存政策效應及核心城市外溢影響，部分三四線城市量價保持了穩(wěn)步增長，市場趨勢向好。在調(diào)控持續(xù)收緊下，預計未來一二線城市成交仍難見起色，價格整體將趨平穩(wěn)，而三四線城市市場有望延續(xù)良好勢頭。

　　三、土地市場：宅地供求穩(wěn)步增長，一二線及周邊城市受關注

　　2017年以來，地方相關部門加大推地力度，特別是1-2月，住宅和商辦用地推出量均明顯增加。

　　從住宅用地的推出量來看，一二線城市推地加速。一二線城市受市場供應不足影響，住宅用地推出量大增，尤其是一線城市，今年一季度共推出508萬平方米，為近兩年同期較高水平，同比大幅增長98.0％，其中北京推出148萬平方米，同比增長約2倍，環(huán)比增長50％；上海推出177萬平方米，同比增長超八成。因多數(shù)三四線城市庫存量仍非常大，當?shù)叵嚓P部門放緩推地節(jié)奏，今年一季度三四線城市共推出9134萬平方米，為2010年以來季度較低水平，同比連續(xù)第12個季度下降，降幅為1.9％。

　　各線城市住宅用地成交量均增長，部分城市成交體量非常大。2017年一季度，全國300個城市住宅用地共成交1.4億平方米，同比增長13.0％；各線城市成交量均增長，其中二線城市同比增長19.0％，增幅非常大。從一季度住宅用地成交面積TOP20來看，鄭州、徐州、武漢成交面積已超過750萬平方米，位居前三；另有西安、重慶等城市成交超400萬平方米。與去年全年成交量相比，惠州、徐州今年一季度成交面積已超去年的70％，鎮(zhèn)江、阜陽占比亦在50％以上，部分三四線城市土地成交量偏大，需適度注意供應風險。

　　土地市場熱度仍然較高，成交樓面均價呈上行態(tài)勢。2017年一季度，全國300個城市各類用地成交樓面均價2099元/平方米，較去年四季度上漲8.3％，同比上漲49.0％。其中，住宅用地成交樓面均價3412元/平方米，較上一季度微幅上漲0.7％，同比上漲44.1％。

　　熱點一二線及其周邊三四線城市土地市場關注度高。今年一季度一線城市住宅用地成交樓面均價環(huán)比漲幅在各線城市中非常大；三四線城市樓面均價1878元/平方米，環(huán)比上漲8.8％，同比上漲49.7％。另外，從住宅用地出讓金來看，今年一季度，武漢、合肥、南京等城市出讓金已超過200億元，明顯超過一線各城市。三四線城市出讓金靠前5中，多數(shù)城市位于長三角、珠三角等大城市群內(nèi)，其中徐州、佛山兩地住宅用地出讓金超100億元，阜陽、揚州、漳州也在50億元以上，這部分城市受城市群核心城市需求外溢帶動，土地市場獲得非常大關注。

　　2017年一季度，地方相關部門加大推地力度，特別是熱點一二線城市為緩解緊張的供不應求矛盾，住宅用地推地力度非常大，其中一線城市推地量幾乎翻倍增長。隨著推地量的增加、企業(yè)補倉意愿的提高，住宅用地成交量價呈現(xiàn)上行態(tài)勢，但部分城市住宅用地成交量已接近或超過去年全年的半數(shù)，在地價高漲的背景下，未來存在新一輪庫存積壓風險。

　　四、趨勢預判：政策引導回歸理性，銷售增速將回落，價格保持平穩(wěn)

　　1.企業(yè)銷售目標穩(wěn)升，城市圈布局深化

　　2017年房企銷售目標穩(wěn)中走高，多以深耕現(xiàn)有城市為主，并聚焦城市經(jīng)濟圈。截至3月，超過10家品牌房企公布了2017年銷售目標，部分房企的銷售目標較2016年增長超30％。千億房企數(shù)量繼續(xù)擴大，行業(yè)競爭依然激烈。計劃拿地方面，部分品牌企業(yè)拿地金額預期攀升，明顯高于去年及近四年來均值，城市布局多以鞏固現(xiàn)有城市為主，同時聚焦長三角、環(huán)渤海、珠三角等城市群發(fā)展。

　　熱點城市“存貨”不足，企業(yè)積較拿地。2016年以來在全國房地產(chǎn)市場銷售面積大幅增長的背景下，企業(yè)現(xiàn)有存量減少，特別是熱點城市，存量明顯不足，企業(yè)拿地補倉意愿高。今年一季度，20家品牌房企累計拿地4022萬平方米（按規(guī)劃建筑面積計算）同比增長39.7％；累計拿地金額為2452億元，同比增長113.0％。從拿地結構來看，品牌房企一二線城市拿地占比超7成，其中二線城市拿地占比52％。

　　整體來看，多數(shù)企業(yè)對2017年業(yè)績預期較好，且一季度業(yè)績大幅提升。在政策引導下，多數(shù)城市土地推出量明顯增加，房企拿地積較，深化布局城市圈。但值得注意的是，地價走高、政策調(diào)控等因素將對企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生一定影響，企業(yè)應警惕運營風險。合理控制拿地節(jié)奏，正確把握獲取地塊的時機和方式至關重要。

　　2.政策影響下二季度銷售增速有望回落，價格將保持平穩(wěn)

　　經(jīng)濟穩(wěn)中承壓，貨幣政策穩(wěn)健中性，但不排除針對房地產(chǎn)收縮信貸的可能性。從當前經(jīng)濟數(shù)據(jù)看，制造業(yè)信心回升，工業(yè)企業(yè)利潤總額持續(xù)提升，民間投入資金增速有所回升，但內(nèi)外需求動力不足，去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿等問題仍然突出，國內(nèi)經(jīng)濟仍面臨一定壓力。預計今年我國貨幣政策仍將以穩(wěn)為主，兩會也將2017年貨幣政策導向定調(diào)為“穩(wěn)健中性”，為經(jīng)濟增長創(chuàng)造穩(wěn)定的貨幣環(huán)境，相對而言，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境將面臨收緊壓力。

　　今年1-2月，全國商品房銷售面積同比增長25.1％，預計二季度成交增速將回落，價格將保持平穩(wěn)態(tài)勢，全年將呈現(xiàn)“成交回落，價格小幅下跌”的特點。一方面，政策調(diào)控不僅舒緩了部分非理性需求，也將對扭轉市場預期發(fā)揮作用。去年930以來，整體市場的同比增速開始出現(xiàn)回落，我們認為今年初的市場走勢并不會改變市場大格局，隨著政策的不斷加碼，市場量價將出現(xiàn)回調(diào)，但價格的市場反應將滯后于量。另一方面，全部及國內(nèi)寬松貨幣環(huán)境不再，隨著大銀行在公開市場提升利率及不斷加強資金監(jiān)管，房地產(chǎn)信貸環(huán)境也將更為趨緊，從而對房地產(chǎn)市場量價走勢產(chǎn)生影響。

　　具體來看，熱點城市成交將顯著回落，價格將承壓。歷次政策調(diào)控過程中，熱點城市對于調(diào)控的反應較為明顯。今年以來，熱點城市限購限貸政策不斷加碼，限制了部分需求入市。其中，信貸政策的不斷升級，對于改善型需求、投入資金性需求等將產(chǎn)生非常大影響，成交持續(xù)回落。三四線城市將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，但不同城市仍分化。核心城市周邊的強輻射城市短期內(nèi)市場成交量將受到調(diào)控舒緩。具備產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市成交量價將保持平穩(wěn)態(tài)勢。對于庫存較高的三四線城市，始終堅持去庫存政策，需求將平穩(wěn)釋放。