中信貨物：房地產(chǎn)三大指標(biāo)和玻璃的相關(guān)性研究

【中玻網(wǎng)】報(bào)告摘要

　　我們的研究表明，房地產(chǎn)三大指標(biāo)與玻璃產(chǎn)銷量及價(jià)格等指標(biāo)相關(guān)性較強(qiáng)。其中，房屋銷售面積優(yōu)異玻璃銷量，并與玻璃價(jià)格有較強(qiáng)相關(guān)性；新開工則與玻璃產(chǎn)量有較強(qiáng)相關(guān)性；而竣工雖然自身與玻璃產(chǎn)銷量及價(jià)格相關(guān)性不強(qiáng)，但結(jié)合玻璃產(chǎn)量對(duì)玻璃價(jià)格有一定優(yōu)異。

　　從房地產(chǎn)指標(biāo)對(duì)玻璃指標(biāo)的優(yōu)異關(guān)系來看，房屋銷售面積優(yōu)異玻璃銷售10個(gè)月，而竣工面積與玻璃產(chǎn)量的累計(jì)同比之差優(yōu)異玻璃價(jià)格10個(gè)月。從相關(guān)性來看，新開工面積與玻璃產(chǎn)量正相關(guān)性較強(qiáng)，房屋銷售與玻璃價(jià)格正相關(guān)性較強(qiáng)，新開工與房屋銷售累計(jì)同比的差與玻璃庫存有一定正相關(guān)性。

　　房地產(chǎn)是玻璃行業(yè)更主要的下游需求端，因此房地產(chǎn)與玻璃的有關(guān)指標(biāo)應(yīng)具有較強(qiáng)的相關(guān)性。據(jù)中國(guó)玻璃網(wǎng)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)需求占玻璃下游需求的比例高達(dá)3/4。在需求如此集中的情況下，銷售面積、新開工面積、竣工面積等房地產(chǎn)典型指標(biāo)應(yīng)與玻璃供需乃至價(jià)格有較高的相關(guān)性。我們將在本文中對(duì)這一問題進(jìn)行分析研究。

　　一、房地產(chǎn)三大指標(biāo)與玻璃相關(guān)性較強(qiáng)

　�。ㄒ唬┓课蒌N售優(yōu)異玻璃銷售10個(gè)月左右

　　由于銷售面積不僅影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠，還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來拿地、新開工有一定的影響，因此銷售面積同比變化情況是反映房地產(chǎn)景氣程度的重要微觀指標(biāo)。事實(shí)上，房屋銷售數(shù)據(jù)不僅可以反映房地產(chǎn)的景氣程度，對(duì)玻璃銷量和價(jià)格也均有非常大的影響。

　　房屋銷售面積優(yōu)異玻璃銷售10個(gè)月左右。將房屋銷售數(shù)據(jù)前移10個(gè)月可以看到，玻璃銷量與房屋銷售面積同比走勢(shì)基本一致。我們認(rèn)為，這主要是由于目前超過七成的房屋銷售是以期房形式實(shí)現(xiàn)的，而在期房銷售10個(gè)月后的收尾階段增加了對(duì)玻璃的需求。

　　從價(jià)格來看，玻璃售價(jià)趨勢(shì)與房地產(chǎn)銷售面積走勢(shì)一致性較強(qiáng)。而結(jié)合代表玻璃供應(yīng)的產(chǎn)量來看，房屋銷售面積與玻璃產(chǎn)量累計(jì)同比的差與玻璃售價(jià)趨勢(shì)也基本一致，再次印證了房屋銷售面積與玻璃需求的相關(guān)性較強(qiáng)。

　　（二）新開工面積與玻璃產(chǎn)量走勢(shì)同步性較強(qiáng)

　　新開工面積常常反映房地產(chǎn)的供給增量。從圖中可以看到，房屋新開工與玻璃產(chǎn)量走勢(shì)同步性較強(qiáng)。房屋新開工與玻璃產(chǎn)量同步性較強(qiáng)不僅體現(xiàn)在二者的趨勢(shì)上，而且同比增加和同比減少的時(shí)間區(qū)間也較為吻合，基本驗(yàn)證了我們上次玻璃調(diào)研過程中，一家生產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人提到的根據(jù)房地產(chǎn)新開工數(shù)據(jù)安排玻璃生產(chǎn)的說法。但由于玻璃生產(chǎn)的剛性特點(diǎn)，其產(chǎn)量變化的波動(dòng)率顯著小于新開工面積的波動(dòng)率。而新開工對(duì)玻璃銷量?jī)?yōu)異關(guān)系卻不夠穩(wěn)定，指引并不明顯。

　　新開工面積與銷售面積累計(jì)同比的差和浮法玻璃庫存走勢(shì)有一定正相關(guān)性。結(jié)合新開工面積與玻璃產(chǎn)量相關(guān)性較強(qiáng)，而銷售面積與玻璃銷量相關(guān)性較強(qiáng)的結(jié)論，我們將新開工面積與銷售面積累計(jì)同比的差與浮法玻璃庫存做了對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，二者具有較強(qiáng)的正相關(guān)性。而新開工面積與銷售面積累計(jì)同比的差2018年以來持續(xù)處于增長(zhǎng)區(qū)間也與2018年以來玻璃庫存不斷打破歷史同期高位較為吻合。

　　（三）竣工面積和玻璃產(chǎn)量累計(jì)同比之差優(yōu)異玻璃價(jià)格10個(gè)月

　　竣工是房地產(chǎn)分析框架的后一環(huán)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)法則，玻璃需求在房地產(chǎn)竣工高峰前將出現(xiàn)一輪增長(zhǎng)。而從數(shù)據(jù)上來看，雖然2015年12月以前浮法玻璃銷售基本優(yōu)異房屋竣工10個(gè)月左右，但從2015年12月開始這種優(yōu)異規(guī)律逐步消失，轉(zhuǎn)為竣工面積和玻璃銷售走勢(shì)大致同步。我們認(rèn)為，由于玻璃銷售在2013年和2014年增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)超竣工面積增長(zhǎng)，可能的解釋是玻璃需求已在這兩年提前釋放，僅僅是竣工面積數(shù)據(jù)延后所致。而2015年后與玻璃銷量的大致同步或是由于2015年后竣工與房地產(chǎn)銷售面積走勢(shì)的大致同步。

　　從玻璃價(jià)格來看，由于竣工面積與銷售面積在2015年以后表現(xiàn)出較高的正相關(guān)性，因此在此期間竣工面積與玻璃銷售價(jià)格的走勢(shì)也較為一致。同時(shí)，竣工面積與玻璃產(chǎn)量累計(jì)同比的差則較為穩(wěn)定地優(yōu)異玻璃售價(jià)趨勢(shì)10個(gè)月左右。

　　根據(jù)房屋銷售優(yōu)異玻璃銷售10個(gè)月，而2015年12月以前玻璃銷售優(yōu)異房屋竣工約10個(gè)月，那么2015年12月以前房屋銷售面積優(yōu)異竣工面積約20個(gè)月。而由于2015年12月以后竣工和玻璃銷售走勢(shì)開始同步，因此房屋銷售優(yōu)異竣工10個(gè)月左右。從圖中可以看到，該優(yōu)異關(guān)系基本可以得證。

　　二、結(jié)論

　　綜上所述，房地產(chǎn)三大指標(biāo)與玻璃產(chǎn)銷量及價(jià)格等指標(biāo)相關(guān)性較強(qiáng)。其中，房屋銷售面積優(yōu)異玻璃銷量，并與玻璃價(jià)格有較強(qiáng)相關(guān)性；新開工則與玻璃產(chǎn)量有較強(qiáng)相關(guān)性；而竣工雖然自身與玻璃產(chǎn)銷量及價(jià)格相關(guān)性不強(qiáng)，但結(jié)合玻璃產(chǎn)量對(duì)玻璃價(jià)格有一定優(yōu)異。

　　從房地產(chǎn)指標(biāo)對(duì)玻璃指標(biāo)的優(yōu)異關(guān)系來看，房屋銷售面積優(yōu)異玻璃銷售10個(gè)月，而竣工面積與玻璃產(chǎn)量的累計(jì)同比之差優(yōu)異玻璃價(jià)格10個(gè)月。從相關(guān)性來看，新開工面積與玻璃產(chǎn)量正相關(guān)性較強(qiáng)，房屋銷售與玻璃價(jià)格正相關(guān)性較強(qiáng)，新開工與房屋銷售累計(jì)同比的差與玻璃庫存有一定正相關(guān)性。